علاقة انفجار برجي التجارة في نيويورك بالفقاعة العقارية في الولايات المتحدة
شهر سبتمبر أراد القدر أن يسطر له مكانا بارزا في التاريخ، فهذا الشهر ربما يكون للبعض شهر عادي ويمر مرور الكرام، و للبعض الآخر له ذكرى لن تنسى و تتذكره الأجيال مستقبلا، إنه الشهر الذي شهد وقوع أكبر النكبات في التاريخ الأمريكي و على مستوى العالم بتفجيرات برجي التجارة العالمي في نيويورك، وهو أيضا نفس الشهر الذي انطلقت منه صفارة بداية انهيار الأسواق المالية على مستوى العالم بعد الإعلان عن إفلاس بنك ليمان براذرز الأمريكي وبزوغ أسوأ أزمة مالية تضرب الاقتصاديات العالمية في العصر الحديث منذ الكساد العظيم في الثلاثينيات من القرن الماضي.
وفي هذا المقال توضيح للأسباب الجوهرية و الرئيسية التي أدت إلى تلك الأزمة التي بدأت في الولايات المتحدة و من ثم انتقل أثرها إلى الاقتصاد العالمي، وهي مقالة لتذكرة القارئ و المستثمر الباحث عن الأسباب وراء إنفجار فقاعة الرهن العقاري في الولايات المتحدة.
كانت بداية الطريق إلى أزمة الرهن العقاري أو بداية تكون الفقاعة العقارية ترجع إلى عام 2001 وذلك بعد الهجمات الإرهابية التي استهدفت الولايات المتحدة أو كما يطلق عليها أحداث 11 سبتمبر/أيلول 2001, بعد هذه الأحداث تباطأ الاقتصاد الأمريكي واتجهت الأنشطة الاقتصادية نحو الانكماش, الأمر الذي دفع بالبنك الاحتياطي الفيدرالي إلى القيام بسلسلة من خفض أسعار الفائدة بهدف زيادة المعروض من السيولة في الأسواق و التي تحث على الإنفاق و الاستثمار, إلى أن وصلت أسعار الفائدة إلى نسبة 1.0% في عام 2003.
وكنتيجة لخفض أسعار الفائدة شجع هذا الخفض الهائل لتكلفة الاقتراض على تحفيز السوق العقاري أو أسواق المنازل حيث ازدادت مبيعات المنازل بشكل غير مسبوق وبدأت أسعار المنازل بالارتفاع بشكل مضطرد وكبير منذ عام 2002, هذا بجانب أن تكلفة الرهن العقاري كانت وصلت إلى مستويات لم تشهدها الأسواق منذ ما يقرب من 40 عام....
وباتجاه أسعار المنازل نحو الارتفاع بشكل كبير ومستمر, أصبح السوق العقاري في الولايات المتحدة الأمريكية أكثر جاذبية للمستثمرين بجانب أن تكلفة الحصول على المنازل كانت الأسهل و الأكثر جاذبية, فأصبح الاستثمار في العقارات هو الأفضل لاستمرار ارتفاع الأسعار, والغريب أن المستثمرون يرون أن ارتفاع أسعار المنازل يعد شيء صحي وجيد في الاقتصاد القائم, وذلك على افتراض أن أسعار العقارات تتجه بشكل دائم نحو الارتفاع.
ونود أن نوضح هنا إلى أن عملية الرهن العقاري كان لها وجود كبير في الأسواق منذ عقود في الولايات المتحدة الأمريكية و كانت تتم عن طريق البنوك و المؤسسات الائتمانية القوية وشركات الرهن العقاري, وكان معظم المؤسسات المالية تقوم بخلق (originating mortgages) عمليات الرهن و وتسجلها ضمن دفاترها, هذا بالإضافة إلى أن الشائع في نوعية هذه الرهونات كان:-
وتجدر الإشارة هنا إلى أن شركتي (Fannie Mae, Freddie Mac), هم أول من أشعل شرارة بدء الأزمة العقارية الأمريكية, وترجع نشأة شركة فاني ماي إلى عام 1968 المدعومة من قبل الكونغرس الأمريكي و الحكومة الأمريكية أو كما يطلق عليه Government Sponsored Enterprise GSE وتبع بعد ذلك بنحو عامين إنشاء مؤسسة فريدي ماك, هذه الشركتان قامت بتوفير السيولة للسوق الثانوي (سوق التداول) للرهونات العقارية, مما ساعد ذلك إلى مقدرتها على توفير السيولة لديها وذلك عن طريق بيع الرهونات العقارية التي لديها في هذا السوق و القيام بخلق المزيد من الرهونات الأخرى وذلك بدلاً من انتظار أجل الرهونات التي سبق إصدارها, ويعد ذلك من أكبر مسببات الأزمة و التي سوف يتم ذكر هذه العملية فيما بعد.
هذا وقد كان لشركتي فاني ماي و فريدي ماك الأثر الإيجابي على سوق الرهونات العقارية وذلك عن طريق توسعة ملكية المنازل على مختلف مستويات الأفراد في الولايات المتحدة, وكنتيجة لدعم الحكومة للشركتين الأمر الذي جعلهما محتكرتين للسوق العقاري وبالتالي ارتفاع أرباح هذه الشركتين لعقود.
وطبقاً لهذا الدعم الحكومي, يتولد نوع من الأمان و الثقة في هذه الشركات, عل إعتبار أن أي مشكلة مالية سوف تتعرض لها هذه الشركتان سوف تقوم الحكومة بدعمهم و هذا ما يطلق علي الضمان الضمني أو (Implicit guarantee), وقد ساعد هذا المفهوم (الضمان الحكومي الضمني) إلى الاقتراض عن طريق إصدار سندات المصنفة بــ AAA بعائد اقل مقارنة بالمؤسسات المالية الأخرى .
ونأتي هنا ونذكر عمليات الرهن العقاري والتي قامت كل من شركتي فاني ماي و فريدي ماك بالتوسع في عمليات إصدار الرهونات العقارية المدعومة بأصول عقارية أو ما يطلق عليها.....Mortgage-backed securities MBSs .
وقد قامت هذه الشركات بالشراء و الاستثمار في الرهونات العقارية و الرهونات العقارية المدعومة بأصول بمبالغ ضخمة, في الوقت الذي كانت فيه متطلبات كفاية راس المال لهذه الشركات اقل من متطلبات كفاية راس المال للمؤسسات والبنوك المالية الأخرى.
ولتعريف الرهونات المدعومة بأصول نجد أن فكرتها الأساسية يمكن توضيحها كالآتي :
تقوم المؤسسة المالية بإقراض أشخاص يرغبون في شراء عقار على أن يتم سداد القرض على أقساط مضافاً إليها فائدة الاقتراض و بالتالي يكون الضمان هنا هو الأصل (العقار) بمعنى إذا لم يستطع المقترض سداد الأقساط لعدد معين أو عدم مقدرته بشكل كلي في حالة تعثره على السداد فتقوم المؤسسة المالية بالحجز على العقار (الذي يعتبر بحد ذاته الضمان لسداد الأقساط).
وبعد أن تقوم المؤسسة المالية بعملية الإقراض والذي نتج عنها تدفق نقدي خارج من المؤسسة المقرضة إلى الشخص المقترض, تقوم المؤسسة بعملية التوريق لهذه التدفقات النقدية الخارجة و ذلك بهدف توفير السيولة لديها بشكل دائم ومستمر.
هذا ومن المعروف أن تلك التدفقات النقدية الخارجة توضع ضمن جانب الأصول في قائمة المركز المالي للمؤسسة المالية و يتم عمل مخصص الديون المشكوك في تحصيلها لتلك الأصول و تتحول بعد ذلك إلى ديون معدومة في حالة ما اذا لم يتم استرجاع قيمة القرض مضافاً إليه الفوائد.
ولقيام المؤسسة بدورها الأكمل في التوسع و خلق المزيد من السيولة لديها تقوم بعملية التوريق أو ما يطلق عليها (securitizing), ويمكن تعريف التوريق بشكل بسيط على أنه تجميع لتلك الديون المدعومة بأصل في محافظ وتأخذ شكل الأوراق المالية و السندات و تقوم المؤسسة المصدرة لها بطرحها في الأسواق و يتم شراءها وبالتالي تقوم المؤسسة بتوليد السيولة و التدفق النقدي الداخل عن طريق هذه العملية وتوضع هذه السندات ضمن جانب الخصوم في قائمة المركز المالي.
التوريق المصرفي أو Securitizationهو أداة مالية مستحدثة تفيد قيام مؤسسة مالية بحشد مجموعة من الديون المتجانسة والمضمونة كأصول، ووضعها في صورة دين واحد معزز ائتمانيا ثم عرضه على الجمهور من خلال منشأة متخصصة للاكتتاب في شكل أوراق مالية، تقليلا للمخاطر، وضمانا للتدفق المستمر للسيولة النقدية للبنك.
لذلك يتمثل مصطلح التوريق (التسنيد) في تحويل القروض إلى أوراق مالية قابلة للتداول Marketable Securities أي تحويل الديون من المقرض الأساسي إلى مقرضين آخرين.
وعلى ذلك، تبدو القروض المصرفية وكأنها قروض مؤقته أو معبرية Bridging أي تنتقل القروض عبرها من صيغة القرض المصرفي إلى صيغة الأوراق المالية، فبالاعتماد على الديون المصرفية القائمة، يمكن خلق أصول مالية جديدة، وتوفير تدفقات نقدية.
وتقوم تكنولوجيا التوريق اساسا على الابداعات المستمرة في هيكلة الموجودات، وتبويبها بما يساعد على تقييم ادائها من جهة، والتمويل اللاحق من جهة أخرى، بهدف تحقيق الدخل، واستبعاد مخاطر الافلاس.
يتضح مما تقدم، أن عملية التوريق تؤدي إلى تحويل القروض من أصول غير سائلة إلى أصول سائلة.
شهر سبتمبر أراد القدر أن يسطر له مكانا بارزا في التاريخ، فهذا الشهر ربما يكون للبعض شهر عادي ويمر مرور الكرام، و للبعض الآخر له ذكرى لن تنسى و تتذكره الأجيال مستقبلا، إنه الشهر الذي شهد وقوع أكبر النكبات في التاريخ الأمريكي و على مستوى العالم بتفجيرات برجي التجارة العالمي في نيويورك، وهو أيضا نفس الشهر الذي انطلقت منه صفارة بداية انهيار الأسواق المالية على مستوى العالم بعد الإعلان عن إفلاس بنك ليمان براذرز الأمريكي وبزوغ أسوأ أزمة مالية تضرب الاقتصاديات العالمية في العصر الحديث منذ الكساد العظيم في الثلاثينيات من القرن الماضي.
وفي هذا المقال توضيح للأسباب الجوهرية و الرئيسية التي أدت إلى تلك الأزمة التي بدأت في الولايات المتحدة و من ثم انتقل أثرها إلى الاقتصاد العالمي، وهي مقالة لتذكرة القارئ و المستثمر الباحث عن الأسباب وراء إنفجار فقاعة الرهن العقاري في الولايات المتحدة.
كانت بداية الطريق إلى أزمة الرهن العقاري أو بداية تكون الفقاعة العقارية ترجع إلى عام 2001 وذلك بعد الهجمات الإرهابية التي استهدفت الولايات المتحدة أو كما يطلق عليها أحداث 11 سبتمبر/أيلول 2001, بعد هذه الأحداث تباطأ الاقتصاد الأمريكي واتجهت الأنشطة الاقتصادية نحو الانكماش, الأمر الذي دفع بالبنك الاحتياطي الفيدرالي إلى القيام بسلسلة من خفض أسعار الفائدة بهدف زيادة المعروض من السيولة في الأسواق و التي تحث على الإنفاق و الاستثمار, إلى أن وصلت أسعار الفائدة إلى نسبة 1.0% في عام 2003.
وكنتيجة لخفض أسعار الفائدة شجع هذا الخفض الهائل لتكلفة الاقتراض على تحفيز السوق العقاري أو أسواق المنازل حيث ازدادت مبيعات المنازل بشكل غير مسبوق وبدأت أسعار المنازل بالارتفاع بشكل مضطرد وكبير منذ عام 2002, هذا بجانب أن تكلفة الرهن العقاري كانت وصلت إلى مستويات لم تشهدها الأسواق منذ ما يقرب من 40 عام....
وباتجاه أسعار المنازل نحو الارتفاع بشكل كبير ومستمر, أصبح السوق العقاري في الولايات المتحدة الأمريكية أكثر جاذبية للمستثمرين بجانب أن تكلفة الحصول على المنازل كانت الأسهل و الأكثر جاذبية, فأصبح الاستثمار في العقارات هو الأفضل لاستمرار ارتفاع الأسعار, والغريب أن المستثمرون يرون أن ارتفاع أسعار المنازل يعد شيء صحي وجيد في الاقتصاد القائم, وذلك على افتراض أن أسعار العقارات تتجه بشكل دائم نحو الارتفاع.
ونود أن نوضح هنا إلى أن عملية الرهن العقاري كان لها وجود كبير في الأسواق منذ عقود في الولايات المتحدة الأمريكية و كانت تتم عن طريق البنوك و المؤسسات الائتمانية القوية وشركات الرهن العقاري, وكان معظم المؤسسات المالية تقوم بخلق (originating mortgages) عمليات الرهن و وتسجلها ضمن دفاترها, هذا بالإضافة إلى أن الشائع في نوعية هذه الرهونات كان:-
وتجدر الإشارة هنا إلى أن شركتي (Fannie Mae, Freddie Mac), هم أول من أشعل شرارة بدء الأزمة العقارية الأمريكية, وترجع نشأة شركة فاني ماي إلى عام 1968 المدعومة من قبل الكونغرس الأمريكي و الحكومة الأمريكية أو كما يطلق عليه Government Sponsored Enterprise GSE وتبع بعد ذلك بنحو عامين إنشاء مؤسسة فريدي ماك, هذه الشركتان قامت بتوفير السيولة للسوق الثانوي (سوق التداول) للرهونات العقارية, مما ساعد ذلك إلى مقدرتها على توفير السيولة لديها وذلك عن طريق بيع الرهونات العقارية التي لديها في هذا السوق و القيام بخلق المزيد من الرهونات الأخرى وذلك بدلاً من انتظار أجل الرهونات التي سبق إصدارها, ويعد ذلك من أكبر مسببات الأزمة و التي سوف يتم ذكر هذه العملية فيما بعد.
هذا وقد كان لشركتي فاني ماي و فريدي ماك الأثر الإيجابي على سوق الرهونات العقارية وذلك عن طريق توسعة ملكية المنازل على مختلف مستويات الأفراد في الولايات المتحدة, وكنتيجة لدعم الحكومة للشركتين الأمر الذي جعلهما محتكرتين للسوق العقاري وبالتالي ارتفاع أرباح هذه الشركتين لعقود.
وطبقاً لهذا الدعم الحكومي, يتولد نوع من الأمان و الثقة في هذه الشركات, عل إعتبار أن أي مشكلة مالية سوف تتعرض لها هذه الشركتان سوف تقوم الحكومة بدعمهم و هذا ما يطلق علي الضمان الضمني أو (Implicit guarantee), وقد ساعد هذا المفهوم (الضمان الحكومي الضمني) إلى الاقتراض عن طريق إصدار سندات المصنفة بــ AAA بعائد اقل مقارنة بالمؤسسات المالية الأخرى .
ونأتي هنا ونذكر عمليات الرهن العقاري والتي قامت كل من شركتي فاني ماي و فريدي ماك بالتوسع في عمليات إصدار الرهونات العقارية المدعومة بأصول عقارية أو ما يطلق عليها.....Mortgage-backed securities MBSs .
وقد قامت هذه الشركات بالشراء و الاستثمار في الرهونات العقارية و الرهونات العقارية المدعومة بأصول بمبالغ ضخمة, في الوقت الذي كانت فيه متطلبات كفاية راس المال لهذه الشركات اقل من متطلبات كفاية راس المال للمؤسسات والبنوك المالية الأخرى.
ولتعريف الرهونات المدعومة بأصول نجد أن فكرتها الأساسية يمكن توضيحها كالآتي :
تقوم المؤسسة المالية بإقراض أشخاص يرغبون في شراء عقار على أن يتم سداد القرض على أقساط مضافاً إليها فائدة الاقتراض و بالتالي يكون الضمان هنا هو الأصل (العقار) بمعنى إذا لم يستطع المقترض سداد الأقساط لعدد معين أو عدم مقدرته بشكل كلي في حالة تعثره على السداد فتقوم المؤسسة المالية بالحجز على العقار (الذي يعتبر بحد ذاته الضمان لسداد الأقساط).
وبعد أن تقوم المؤسسة المالية بعملية الإقراض والذي نتج عنها تدفق نقدي خارج من المؤسسة المقرضة إلى الشخص المقترض, تقوم المؤسسة بعملية التوريق لهذه التدفقات النقدية الخارجة و ذلك بهدف توفير السيولة لديها بشكل دائم ومستمر.
هذا ومن المعروف أن تلك التدفقات النقدية الخارجة توضع ضمن جانب الأصول في قائمة المركز المالي للمؤسسة المالية و يتم عمل مخصص الديون المشكوك في تحصيلها لتلك الأصول و تتحول بعد ذلك إلى ديون معدومة في حالة ما اذا لم يتم استرجاع قيمة القرض مضافاً إليه الفوائد.
ولقيام المؤسسة بدورها الأكمل في التوسع و خلق المزيد من السيولة لديها تقوم بعملية التوريق أو ما يطلق عليها (securitizing), ويمكن تعريف التوريق بشكل بسيط على أنه تجميع لتلك الديون المدعومة بأصل في محافظ وتأخذ شكل الأوراق المالية و السندات و تقوم المؤسسة المصدرة لها بطرحها في الأسواق و يتم شراءها وبالتالي تقوم المؤسسة بتوليد السيولة و التدفق النقدي الداخل عن طريق هذه العملية وتوضع هذه السندات ضمن جانب الخصوم في قائمة المركز المالي.
التوريق المصرفي أو Securitizationهو أداة مالية مستحدثة تفيد قيام مؤسسة مالية بحشد مجموعة من الديون المتجانسة والمضمونة كأصول، ووضعها في صورة دين واحد معزز ائتمانيا ثم عرضه على الجمهور من خلال منشأة متخصصة للاكتتاب في شكل أوراق مالية، تقليلا للمخاطر، وضمانا للتدفق المستمر للسيولة النقدية للبنك.
لذلك يتمثل مصطلح التوريق (التسنيد) في تحويل القروض إلى أوراق مالية قابلة للتداول Marketable Securities أي تحويل الديون من المقرض الأساسي إلى مقرضين آخرين.
وعلى ذلك، تبدو القروض المصرفية وكأنها قروض مؤقته أو معبرية Bridging أي تنتقل القروض عبرها من صيغة القرض المصرفي إلى صيغة الأوراق المالية، فبالاعتماد على الديون المصرفية القائمة، يمكن خلق أصول مالية جديدة، وتوفير تدفقات نقدية.
وتقوم تكنولوجيا التوريق اساسا على الابداعات المستمرة في هيكلة الموجودات، وتبويبها بما يساعد على تقييم ادائها من جهة، والتمويل اللاحق من جهة أخرى، بهدف تحقيق الدخل، واستبعاد مخاطر الافلاس.
يتضح مما تقدم، أن عملية التوريق تؤدي إلى تحويل القروض من أصول غير سائلة إلى أصول سائلة.
